Дольщики и ООО«Горос».

            После собрания дольщиков ООО«Горос» 11.02.2013г. поступает множество вопросов о том, с какими требованиями обращаться в Арбитражный суд Самарской области, с требованиями о  передаче жилых помещений или денежными требованиями ?

Отмечу, что в основном у дольщиков уже сложилось правильное мнение о необходимости включения их требований в соответствующий реестр требований кредиторов ООО «Горос». Эта позиция основывается на естественном желании дольщиков контролировать развитие сложной ситуации с фирмой «Горос», участвовать в собраниях кредиторов и влиять на вопросы утверждения и деятельности арбитражного управляющего, а также на понимании того факта, что в случае невключения в формируемый реестр кредиторов, требования фактически не будут удовлетворены.    

Согласно ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.

В настоящий момент формируется реестр денежных требований и требований о передаче жилых помещений (имущественных требований) кредиторов ООО «Горос». Кредиторы, заявившие требования (денежные и имущественные) включаются в реестр и обладают равными правами с количеством голосов, пропорциональным внесенным денежным средствам относительно общего размера требований. Кредиторы участвуют в собраниях кредиторов, на которых решаются вопросы, определенные в законе о банкротстве.

Если после наблюдения вводится финансовое оздоровление, внешнее управление или конкурсное производство, арбитражный управляющий обязан обратиться к кредиторам с вопросом о погашении их требований путем передачи им (созданному ими ЖСК) недостроя (объекта и участка). Процедура передачи недостроя ЖСК очень сложная. Поэтому сегодня так остро стоит вопрос о том, чтобы достроить дом не силами ЖСК, а именно силами ООО«Горос». А строить «Горос» продолжит только, если будет под контролем независимого от него арбитражного управляющего и только если не успеет распродать свободные квартиры, если они действительно остались, исходя из информации ООО«Горос». Но если передать объект ЖСК будет невозможно, то кредиторы по имущественным требованиям смогут перевести свои имущественные требования в денежные с одновременным отказом от договоров о передаче им помещений. Однако, если в иной ситуации кредитор пожелает перевести свои денежные требования в имущественные, то у него это сделать не получится, т.к. закон содержит запрет в этой части.  

С учетом прозвучавшей на собрании информации о 50 млн. руб., которые «Горос» оплатил неизвестным пока подрядчикам строительно–монтажных работ за невыполненные работы, полагаю очень важным уже сейчас поставить «Горос» под контроль кредиторов. В противном случае, если «Горос» допустит конкурсное производство, а управляющий поставит вопрос о передаче недостроя ЖСК, может выяснится невозможность такой передачи. Тогда всем участникам строительства придется переводить свои требования в денежные. Далее недострой, оформленный на «Горос» с правами на землю будет реализован третьим лицам в целях погашения денежных требований кредиторов. Думаю, что конкурсная распродажа объекта после признания должника ООО «Горос» банкротом – это самый негативный сценарий развития ситуации. Контроль кредиторами деятельности ООО «Горос» должен осуществляться в первую очередь путем недопущения включения в реестр «левых» кредиторов, двойных продаж, контролирования расходования поступивших от продаж средств, проверки подрядчиков по выполненным работам, требования возврата средств за невыполненные работы, оспаривания сделок должника и т.п.

Считаю, что правильным является сегодня включение в реестр именно с требованиями о передаче жилых помещений, т.к. перевести их в разряд денежных требований можно успеть, в т.ч. и на стадии конкурсного производства, а вот денежные требования в имущественные перевести не получится. В свою очередь, массовое обращение сегодня с денежными требованиями участников строительства не подразумевает достройку объекта и однозначно спровоцирует переход к его конкурсной распродаже. В связи с этим представляет интерес истинная позиция по поводу желания достроить объект генерального директора ООО«Горос», который заявляет о подаче в ближайшее время в Арбитражный суд денежных требований к его же ООО «Горос» на сумму 34 млн. рублей.

Также, вызывает сомнение желание ООО«Горос» именно сейчас получить залоговый кредит в банке на сумму 250 млн. руб., т.к. в случае конкурсной распродажи объекта данная сумма денег подлежит выплате банку по схеме:  Если участники строительства вкладывали свои деньги не по 214 Закону, то доля средств от реализации имущества должника у банков-залогодержателей составляет не более 60%, т.е. 60 % денег от продажи объекта и прав на землю может уйти в пользу банка. Если застройщик привлекал средства по 214 Закону, то участники строительства делят эти «залоговые» 60% пропорционально между ними и банком. В нашем случае, процент банка будет высок, т.к. сумма 250 млн. будет рассматриваться в пропорции с суммой требований дольщиков, которую мы пока не знаем, но можем предположить ее размер. Кроме того, эти же участники строительства также получают 25% от средств, полученных от реализации объекта строительства. Но, в случае если залоговых кредиторов — банков нет, участники строительства независимо от способа привлечения их средств (договор соинвестирования, Закон № 214-ФЗ, ЖСК и иные) получат 85 % из средств, вырученных от продажи объекта строительства. Поэтому, нужно хорошо подумать, прежде чем идти на схему кредитования банком строительства в нынешних условиях.

Мое мнение сводится к тому, что те дольщики, у которых на руках имеется решение суда о взыскании денег с «Горос» конечно должны обращаться в Арбитражный суд с денежным требованием. В остальных случаях нужно обращаться с требованием о передаче жилых помещений. Но главное, обязательно нужно включиться в дело о банкротстве и иметь возможность влиять на его ход и процедуры !

Руководство ООО«Горос» сегодня избрало тактику разобщения дольщиков по принципу «разделяй и властвуй». Известно, что этот метод искусно применяется во время банкротства должниками — застройщиками, чтобы внести раскол в ряды кредиторов — дольщиков. Но очевидным для каждого дольщика ООО«Горос» должно быть только одно: только вместе возможно достроить дом. Для этого нужно объединяться и принимать решения коллегиально, открыто и гласно на собраниях. Невозможно сейчас давать ООО «Горос» свободно и бесконтрольно действовать. Если дольщики будут разобщены, то о достройке дома можно забыть, а удовлетворение денежных требований дольщиков в полном объеме в означенной ситуации практически будет невозможным, думаю это уже всем ясно. Дальше должна быть только конструктивная работа инициативной группы дольщиков с Минстроем и другими госорганами, органами местного самоуправления, арбитражным управляющим. Все желающие дольщики, как разделяющие наши взгляды, так и наши оппоненты должны войти в состав инициативной группы. Также, в рабочих совещаниях инициативной группы должны принимать участие сотрудники ООО «Горос».   

Центром координации работы предлагаю определить площадку «Союза юристов Самарской области» по адресу: г.Самара, пр.Масленникова, д. 35. (т.266 52 46, 272 91 33, 266 52 61). Если у дольщиков есть иные предложения по координации работы инициативной группы и собраний предлагайте.   

         PS: Сюжет телеканала «Самара-ГИС» http://youtu.be/njDwjIBcgoQ

События

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>